версия для слабовидящих
С целью сокращения сроков проведения регистрации договоров аренды обращаем внимание предпринимателей на следующее.
Основными причинами, препятствующими проведению государственной регистрации договоров аренды, являются:
- отсутствие документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего договор аренды,
- отсутствие согласие банка на заключение договора аренды,
- противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.
1. Относительно отсутствия документов, подтверждающих полномочия, разъясняем следующее. При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливается наличие всех необходимых документов и наличие полномочий представителя заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением. В случае если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, государственный регистратор прав при проверке его законности устанавливает наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями.
Подписать договор и сдать документы на государственную регистрацию от имени юридического лица могут его единоличный исполнительный орган, (директор, генеральный директор) или представитель по доверенности.
Единоличный исполнительный орган (директор, генеральный директор) вправе представлять организацию с момента назначения. Соответственно, основным документом, подтверждающим его полномочия, является Протокол общего собрания участников (для обществ с ограниченной ответственностью) или Протокол общего собрания акционеров (для акционерных обществ).
Доверенность от юридического лица должна быть представлена в оригинале. Специалист МФЦ должен указать в описи приема документов оригинал и копию доверенности, а оригинал может вернуть при приеме документов. Либо можно представить нотариально заверенную копию доверенности при отсутствии оригинала доверенности.
Протокол может быть представлен в виде копии, заверенной лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица (при наличии такой печати).
В связи с вышеизложенным рекомендуем лицам, заключающим договор аренды, перед подписанием договора проверить документы, подтверждающие полномочия на заключение договора и представление интересов в регистрирующем органе, представить в целях государственной регистрации договора оригиналы указанных документов или копии, удостоверенные в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
2. Частой причиной, препятствующей проведению государственной регистрации договоров аренды, является отсутствие в составе пакета документов представленных на государственную регистрацию согласия банка на заключение договора и отсутствие условия об обременении имущества ипотекой в договоре.
В соответствии с пунктом 5.17 части 1 статьи 26 В соответствии с ч.3 ст.21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон) осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки. В соответствии с п.3 ст.346 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч.4 ст. 53 Закона, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке.
Учитывая вышеизложенные нормы права, если в отношении объекта недвижимости зарегистрировано обременение (например, объект заложен по договору ипотеки), договор аренды должен содержать сведения об ограничениях прав в виде ипотеки, кроме того на государственную регистрацию необходимо представить согласие залогодержателя на заключение договора аренды.
3. Часто арендаторы обращаются за государственной регистрацией дополнительного соглашения, расторжения договора аренды, уступки права по договору аренды, однако аренда либо не была зарегистрирована, либо уже погашена. В связи с чем рекомендуем перед заключением сделки получить информацию из ЕГРН путем подачи запроса на предоставление сведений из Единого государственного реестра недвижимости.